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邓小文:中国文化旅游古镇商业逻辑的新陈代谢

更新: 2016年08月16日标签: 中国文化旅游,旅游古镇商业逻辑,邓小文点击量:

近日,由北京巅峰智业旅游文化创意股份有限公司、知学学院和文化科技创新服务联盟联合主办的景区升级与模式创新研讨会在巅峰智业总部8848大讲堂召开。邀请到伟光汇通集团发展总监邓小文分享《中国文化旅游古镇商业逻辑的新陈代谢》。

 

伟光汇通集团发展总监 邓小文

 伟光汇通集团发展总监 邓小文

  未来文旅古镇的发展核心在于商业逻辑的新陈代谢。在文旅古镇的开发中,必须先要分析古镇投资开发的市场需求和文化价值,历史遗留古镇的构成要素、形成原因、收益模式和生存状态,在此基础上判断一个文旅古镇项目是否值得投资开发。同时,要深入解读古镇成长关键节点,全面比较目前中国文旅古镇投资开发中各种商业模式的优劣,明晰古镇投资开发的重点和难点在于文化的呈现。彝人古镇、滦州古镇、田州古镇和零陵古城等实操案例从项目落地、核心价值、产品体系、支撑系统和运营模式等五大板块,体现了商业逻辑在古镇开发中的代谢和发展。

 一、商业逻辑的中国价值

  2015年中国居民国内旅游突破40亿人次,旅游收入4万多亿,预计到2020年,中国居民人均出游次数和旅游收入还将翻一番,说明需求巨大。中国旅游业取得长足发展,总体还处于供给不足的状态,特别是高品质、有创意的旅游项目和服务短缺,说明供给不足,供需矛盾就是旅游市场的风口。人民的物质文化需要日益增长,明确了商业逻辑需要新陈代谢,以满足这种需求。

  中央城市工作会议提出,要保护弘扬中华优秀传统文化,延续城市历史文脉,保护好前人留下的文化遗产,留住城市特有的地域环境、文化特色、建筑风格等基因。要结合自己的历史传承、区域文化、时代要求,打造自己的城市精神,指明了文旅古镇是旅游风口的出发点和落脚点

 二、中国文化旅游古镇的前世今生

  中国古镇形成的四大原因。

  (1)政治因素,如沈阳故宫;

  (2)战争因素,如延庆永宁古城;

  (3)交通因素,如绍关珠玑古街;

  (4)经济原因,如禹州神垕古镇等。

 古镇商业逻辑与区位关系。

 城市中心,如成都宽窄巷子,特点是一般规模不会特别大,商业可以选择消费和承租能力较强的业态。

  紧邻城市,如秦皇岛山海关古城,特点是一般会结合传统住宅来做。

  城市郊区,如四川遂宁龙凤古城,这类古城如果配套地产,一般会做休闲型、高端一些的产品。

  远离城市,如贵州凯里下司古镇,这类古镇一般结合当地地域文化特色进行景点修复,然后组织活动、收取门票和开发客栈等。

 中国古镇成长的关键节点。

  城镇格局,对中国古城镇布局产生影响的主要思想理论有:《周礼·考工记》《周易》《管仲·乘马》《吴子兵法》《黄帝宅经》等,如大明宫和北京故宫。

  建筑规范,主要思想理论是《营造法式》,明确和木建筑的构建比例、位置、相互关系,平面、断面、构建图及雕饰彩画图案等做法。

  砖广泛使用,明代砖在建筑中的广泛使用,对明清建筑尤其是民居产生了深远影响,如长城;

  钢筋水泥玻璃的使用,随着新的建筑材料引入工程,对整个建筑形态产生了巨大影响。

 中国古镇投资开发商业逻辑。

  修旧如旧,例如云南独克宗古城,2014年发生火灾,如果要对烧毁的建筑修旧如旧,那么按照多旧来修?复修到哪一年的样貌?旧的一定是合理的吗?并分析了日常生活常见的修旧如旧案例,提出古镇值不值当修复的标准:有没有足够的规模,有没有足够的古建,古建筑是否足够精美,有没有历史价值和文化。

  修新如旧,例如山西目前很多明清民居,由于散落在民间缺少保护,有些投资商就整栋购买民居,然后拆除重新选址进行复建。

  修旧如新,建筑的旧是相对建筑本身的新而言,今天所见到的任何旧建筑刚建设的时候都是新建筑,修旧如新就是回到旧建筑是新建筑时候的起点。

  修新如新,相对建筑的修旧如新,修新如新重要的区别就在于,新的古建筑采用的是新材料和新工艺,能更好的满足现代人的使用功能。但因为是新址新建,投资开发过程中经常需要去考虑:没有古镇能不能新建?是否需要在原址修复?怎么呈现文化?呈现什么时候的文化?呈现什么区域的文化?

 三、古镇开发运营实战剖析

  彝人古镇位于云南楚雄市经济技术开发区,是滇西黄金旅游线路昆明—楚雄(彝族)—大理(白族)—丽江(纳西族)—香格里拉(藏族)上重要节点,项目集彝族文化、建筑文化、旅游文化为一体,是可旅游、可商住、可经营、可买可卖、可赚钱的的大型文化旅游地产项目。项目以让世界倾听彝人的声音为宣传口号,通过以古建筑为平台、彝文化为灵魂,为楚雄彝族文化走出楚雄、走出云南搭建了一个重要的文化传承平台,实现了文化与经济的成功嫁接。

  彝人古镇总占地3161亩,建筑面积150万平方米,总投资32亿元,于2005年4月18日动工,2006年火把节正式接待游客。前期工程其旅游文化特色主要有:水源广场、梅葛广场、桃花溪、望江楼、火塘会广场、古戏台、德运广场、咪依鲁广场等。后期工程其旅游文化特色主要有:彝人部落、彝王宫、毕摩文化广场、土司府、德江城、高氏相府、祖庙、庙会广场、清明河、茶花溪、游客酒店住宿接待区、大型彝族特色饮食区、旅游商品集散地、各种文化雕塑等及其他旅游要素:饮食文化街、古镇水系、酒吧、茶室、小吃街、洋人街、民族手工艺品街、旅游商品街、彝人竞技馆、彝人水疗馆、彝家婚宴、彝族医药一条街等。

 彝人古镇大门

  彝人古镇建筑模型

  彝人古镇火把节

 四、商业逻辑的持续代谢

  古镇开发运营的核心价值。

  品牌搭建是项目价值外溢的前提,古镇策划是整个项目的立根之本,通过古镇的旅游规划建设来保证建设质量和进度,通过旅游模式植入和商业模式搭建,聚集大量的商家和游客,商业和旅游运营互动,商业促进旅游,旅游涵养商业。

 文化旅游古镇开发运营核心价值

  文化旅游古镇开发运营产品体系。

  打造的文化旅游古镇,是融合文化旅游、特色购物、民族美食、精品酒店、人文居住、人文建筑景观等于一体的大型旅游综合体。

 文化旅游古镇开发运营产品体系

  文化旅游古镇开发运营支撑体系。

  建立起完整的古镇开发运营产业链,组建文化挖掘、产品研发、商业运营、旅游运营、古建施工、品牌建设等全产业链的开发运营团队,努力为游客创造全方位、多层次的旅游产品体系,实现城市开发、旅游运营、商业繁荣的完美融合。

 文化旅游古镇开发运营支撑体系

  文化旅游古镇开发运营模式。

  通过项目开发和运营最终实现共赢,从城市来讲,会促进产业升级,增加当地就业,重塑城市形象,带动城市发展;从投资者的角度会获得物业升值和物业出租双重收益;商家会获得扩张市场的机会、实现赢利;游客获得优质的旅游体验和旅游服务;原住民改善生活环境,获得就业机会。

  文化旅游古镇开发运营模式

  古之大化者,乃与无形俱生。反以观往,复以验来;反以知古,复以知今;反以知彼,复以知己。过去,旅游缺少文化,文化缺少旅游;今天,旅游需要文化,文化需要旅游;未来,旅游成就文化,文化成就旅游。

   (本文根据邓小文在景区升级与模式创新研讨会演讲实录整理,已获得作者授权,转载请注明)

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